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夫妻一方擅自出售共有房屋的效力认定

文章来源:四川省蜀泸律师事务所   发布时间:2018/6/5 8:10:25   浏览量:[]
夫妻一方擅自出售共有房屋的效力认定
  【案情】
  原告徐某(男)与被告张某(女)系夫妻,双方因年老而分居两地分居期间因政府征收集体土地取得安置住房一套,分在户主徐某名下,未办理房产证。房屋分下来不久,张某就与他人签订《房屋买卖合同》将房屋卖给了他人,并将房屋交给了他人,一直未办理过户登记手续。20185月,原告才得知房屋已被被告出售,遂以不知情为由诉至法院,要求确认不动产买卖合同无效。
  【争议焦点】
  第一种观点认为,所争议房屋系原告某与被告某的夫妻关系存续期间的共有财产,被告未征得另一共有权人同意而擅自处分共有房屋构成无权处分。现原告主张权利,故而被告某与第三人签订的买卖合同无效,第三人应当返还该共有房屋。
  第二种观点认为,第三人不知原告与被告之间分居的事实,完全有理由相信被告张某卖房的行为系原被告的共同意思表示,买受人不存在过错,故而被告的行为构成表见代理。《物权法》第106条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”第三人系善意第三人,以合理的价格购得系原被告共同所有的房产一套,且双方办理了房屋产权过户手续,完成了房屋所有权的交付,故应取得该房屋的所有权。
  【评析】
  笔者赞同第种观点,理由如下:
  根据《婚姻法司法解释(三)》第十一条第一款的规定,即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件:第一,第三人属于善意购买,而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;第二,买受人支付了合理对价;第三,买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下,则不能认定房屋买卖合同无效。反之,如果不构成善意取得,则应认定房屋买卖合同无效,夫妻一方未参与交易的共有权人可依法撤销合同,依照物上请求权取回标的物所有权。
   最高人民法院法官的观点:婚姻法司法解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在司法实践中,许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进行房屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下,只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产,是否在房产证上加上另一方的名字,对双方的权利义务没有影响。实践中,夫妻一方在与第三人商定卖房时,可能与配偶进行过商议,也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后,卖房人的配偶作为房屋共有人,以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。另外还有一种普遍的情况,即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事,其配偶是知道的,但是房屋买卖合同签订之后,由于房屋价格上涨而反悔,其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。